未来房价还会不会涨：100个城市的挂牌价，81个在跌

先把两组数摆出来。

2026年9月，聚汇数据全国房价排行榜上，100个地级市的二手挂牌均价。同比下跌的，81个。上涨的，16个。持平的，3个。同比中位数，负4.95%。跌超10%的，22个城市。

再看环比。环比上涨的，80个。下跌的，20个。环比中位数，正3.00%。






一边81个在跌，一边80个在涨。看着像打架。

不打架。同比比的是今年9月和去年9月。环比比的是今年9月和今年8月。一个是一整年的账，一个是这一个月。一个月的反弹，改不掉跌了一整年的账。






它来自聚汇数据的房价排行榜。同一类的平台还有安居客、房天下。它们采集的是二手房挂牌报价，也就是中介和业主挂出来、想卖的那个价。

挂牌价和成交价，中间隔着一道。业主挂580万，可以挂半年不成交。过三个月，自己降一回。成交价是买家付了钱、过了户的那个数。同一套房，两个数经常差一截。

所以下面你读到的跌和涨，是挂牌报价在动。

还有一处不透明。榜单页面对房价收入比、房价工资比、租售比都写了算法，连收入取统计局哪个口径都标了。轮到本月均价这几个字，采价方法没公布。

官方另有一套：国家统计局每月发布70个大中城市商品住宅销售价格变动情况，用网签备案的成交数据，出来的是指数。那套数和这一套对不上。这篇文章没用它，样本和口径都不一样。想知道成交那头怎么样，看统计局的；想知道业主想挂多少，看这里。



榜单按均价从高到低排，只列100个。全国地级行政区有三百多个。能挤进这份榜单的门槛，是均价6942元，第100名是江西九江。均价更低的地方，一个都没进来。

100个里，四个一线城市。三十个是省会、直辖市和计划单列市。剩下六十六个，是普通地级市和自治州、地区。拉萨、日喀则、林芝、甘孜、凉山、大理州在里头，深圳、上海、北京也在里头。

榜单没有抽签，是按价排的。它挑出来的是挂牌均价偏高、平台上数据又够多的城市。一二线在里面的比重，比它们在全国城市里的实际比重要高。

所以下面那句「100城里81个在跌」，管的是这100个。换一个样本、换一个门槛，比例会变。规则摆在这儿，你自己掂量。



跌幅榜前面几个。扬州跌17.9%，均价9350元。莆田跌16.4%，均价10329元。连云港跌15.8%，均价7793元。宁波跌15.4%，均价16635元。日喀则跌15.2%，均价8254元。

宁波在榜上排第14，均价一万六，一年下来掉了15.4%。




涨幅榜这边。大理州涨24.3%，均价13347元。青岛涨18.0%，均价16874元。林芝涨15.3%，均价8158元。拉萨涨10.0%，均价13146元。

涨超10%的，一共4个城市。跌超10%的，22个。

4个里面，林芝、拉萨、大理州都不在一二线。里头的大城市只有青岛。



榜首是深圳，62870元一平。

9月这一个月，深圳环比涨6.0%，同比0.0%。看着挺稳。

往前翻一个月。8月，59329元，同比负9.3%。

再往前。2025年9月，62856元。2025年10月，65441元。2026年8月，59329元。




深圳这十年的极值有两个。高点86429元，2021年1月。低点42579元，2016年12月。




从2021年1月的86429元，到今年9月的62870元。五年多，跌掉27%。

27%这个数要配一句话。它是挂牌价对挂牌价。2021年1月有人挂86429，今年9月有人挂62870，两个报价之间的落差。真实成交跌了多少，这组数说不了。




成交量那头，8月二手成交4398套，同比涨2%。新房成交1896套，同比涨51%。二手价格指数同比97.3。

量在动，价没跟上。



深圳租售比1.60%。意思是，62870元一平的房子，一年租金大约1006元每平米，一个月八十几块。一套90平的，总价565.8万。

再看房价收入比，22.2年。三口之家，不吃不喝22.2年。房价工资比14.8年，按双职工算。

两个数不是用来吓人的。它们只说一件事：购买力接得住，价格才站得住。接不住的，涨上去还会掉回来。

100城的均价中位数是9307元一平。在这个价位上，有人跟得上，有人跟不上。跟不上的人多了，价格就松。

下面这句得单独说。上面所有「深圳62870」「扬州9350」，都是城市均价。

城市均价是把高价盘和低价盘一起平均出来的结果。一个城市，新盘开得多、开得贵，均价能被抬上去，哪怕你家小区一分没动。反过来也一样。

均价涨跌和你的房子涨跌之间，隔着结构。想看你自己的，去找同小区、同户型的近期成交。



价格是结果。往上游走，有几样东西在推它，这篇文章的数看不见。

房贷利率是一样。房贷按LPR定价。LPR降一点，月供少一点，买得起的总价就往上抬一点。省下来的利息，有一部分会进房价。

限购是另一样。多数二三线城市的限购，前几年就放开了；一线城市也在松。门槛一降，原先被挡住的人进来一批，成交量先热。

保交楼影响的是新房那头。期房能不能按约交付，直接决定还有多少人敢买新房。交付这件事信得过，新房那头才稳得住。

三样都在动，方向还不完全一样。哪一样出的力更大，这组挂牌价分不出来。它只记了结果：9月这批报价，落在什么位置。



过去二十年，买房这件事简单，买哪都涨。

现在不一样。同一批数据里，深圳62870元、同比0.0%，扬州9350元、跌17.9%。两个城市之间隔着的，是购买力、人口和产业。

未来房价会不会涨。会有涨的，也会有跌的。同一座城里，地段和地段都在分。

你现在就能做一件事。打开手机，看自己小区挂了多少套。再想想身边还有多少人准备买。